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【装饰网】摩根大通提示2015年中国房地产市场两大风险

7125人已浏览 时间 : 2015-01-22 14:26:12

导语:中国北方装饰网:投资银行摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,中国仅以0.1个百分点的差距未能实现2014年全年经济增速目标,是本世纪以来首次未能实现全年目标。

    中国北方装饰网:自中国国家统计局1月20日公布2014年中国国内生产总值(GDP)同比增速为7.4%后,各大投资机构纷纷对该数据进行解读。投资银行摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,中国仅以0.1个百分点的差距未能实现2014年全年经济增速目标,是本世纪以来首次未能实现全年目标。

  朱海斌分析称,中国经济增速放缓在很大程度上与预期相符,并且是非常合理的,因为增速放缓的主要原因在于固定资产投资减速,在供应过剩的房地产和制造业领域,投资放缓尤为明显。

  据摩根大通预计,随着经济再平衡的继续开展,中国经济2015年同比增速将继续小幅下降至7.2%。摩根大通基线假设相关主要风险因素包括“房地产市场调整和潜在财政压力”。

  据国家统计局统计,中国房地产投资增速从2013年的20%下降至2014年的10.5%。在房地产市场调整方面,摩根大通预计,2015年楼市市场将继续调整。总体而言,供过于求的局面依然存在,但由于2014年新房开工数和土地销量下降,2015年供应量增幅将有所降低,供过于求的局面将略有改善。摩根大通预计,2015年新房销售将与2014年持平,全国房价将下降2%-3%(即房价从峰值到谷值之间的调整幅度为5%-10%)。此外,房地产投资增速将进一步降温,预计将下降至2015年的6%,这将继续拖累经济增长,并继续影响相关行业(包括钢铁、水泥和家具)的土地销售收入和需求。

  摩根大通还进一步预计称,2015年政府将继续放宽房地产政策,以延缓调整步伐,并可能采取降低贷款利率(由于降息),增加税务刺激,降低刚需房贷申请难度,放宽第二套房首付要求(目前最低为60%)。结果,由于供过于求,房地产市场仍将继续调整,但调整幅度可能趋缓,由于政策变化,房价可能在2015年下半年趋稳。

  同时,该机构还特别强调要注意2015年的两大风险因素:一、商业地产目前已占房地产总投资的25%,2015年可能面临调整。2010年起,住宅和商业地产在建房屋面积与已售房屋面积的比值均明显提高。2014年迄今,住宅地产投资从2013年19.4%的增幅降至10.5%,同期商业地产投资增速从30.9%降至22.7%。尤其是2014年下半年写字楼投资再次意外加速。因此,商业地产可能是今后几年率先走软的领域;二,尽管2015年-2016年不会征收房地产税(或在上海和重庆的基础上增加新的试点城市),但很可能将在2015年开始法律程序,房地产登记将于2015年3月1日开始。市场情绪可能受到该政策变化的影响,对房地产交易和房价变化的影响具有不确定性。

  另外,自2014年中央要求财政制度改革后,地方政府无法再通过各种融资平台筹集资金,在潜在财政压力方面,朱海斌认为,地方政府融资限制显示出促增长相关举措(如基础设施投资)或将面临资金缺口,除非中央政府提高财政赤字目标(包括地方政府债券份额)或开发其它融资渠道(如公私合营,PPP)。

  据摩根大通预计,中央政府将在2014年赤字占GDP2.1%的基础上,在2015年将其调高至占GDP的2.9%。不过,赤字目标很有可能低于摩根大通预测(近年来中央政府最高财政赤字也仅为GDP的2.3%),同时,公私合营的发展速度也可能慢于预期,使摩根大通的增速预测面临财政负担影响。

  国家统计局还公布,2014年第四季度国内生产总值(GDP)同比增长7.3%,比市场普遍预测多出0.1个百分点,优于分析师预期,这也使得2014年全年经济增长率得以保持在政府目标附近,同时表明,政府实施的刺激措施已开始提振需求

  而根据摩根大通的计算,2014年四季度季调折年后的实际GDP环比增速小幅放缓至7.1%,该季度经济总体增长势头有所减弱,低于2014年三季度季调折年后的8.1%环比增速。

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